Bancos que atuam no financiamento imobiliário estão negociando com o Banco Central uma possível calibragem no novo modelo de crédito habitacional, principalmente em relação ao limite de 12% ao ano para operações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
As instituições consideram difícil manter o crédito nesse teto diante da Selic em 14%, especialmente com o crescimento da utilização de recursos captados fora da poupança. As regras foram desenhadas em um momento em que havia expectativa de queda mais acelerada dos juros ao longo de 2026.
Novo modelo entra em vigor plenamente em 2027
O modelo de financiamento, lançado em 2025, busca reduzir a dependência dos recursos da poupança e ampliar a participação de instrumentos do mercado de capitais no financiamento habitacional.
A adoção ocorre de forma gradual, com a vigência plena prevista para janeiro de 2027. Até lá, representantes do setor esperam que o Banco Central revise pontos considerados mais restritivos diante do cenário de juros elevados.
Quando estiver totalmente implementado, o modelo permitirá que instituições que captem recursos no mercado utilizem esses valores para o crédito imobiliário. Em contrapartida, 80% dos financiamentos habitacionais deverão seguir as condições do SFH, que estabelece o limite de juros de 12% ao ano.
Para Paulo Duailibi, diretor de negócios imobiliários do Santander, a manutenção desse teto pode restringir a oferta de crédito em um ambiente de taxas de juros elevadas.
Custo de captação entra no debate
A diversificação das fontes de recursos trouxe maior resiliência ao financiamento imobiliário, mas também fez com que o custo de captação chegasse mais rapidamente às operações de crédito.
Segundo Michel Cury, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), essa é uma das consequências do novo modelo.
O tema também foi levado ao Banco Central. Romero Albuquerque, diretor de crédito imobiliário do Bradesco, afirmou que a trajetória dos juros não apresentou a redução esperada pelo setor.
Gilneu Vivan, diretor de regulação do BC, reconheceu o desafio relacionado à exigência de alocação mínima de 80% dos recursos no SFH e afirmou que o modelo permanece em reavaliação durante os testes e ao longo de sua vigência.
Indexador dos contratos também está em discussão
Outro ponto em análise é o indexador que será utilizado nos contratos de financiamento.
A Taxa Referencial (TR) permanece entre as possibilidades, enquanto o IPCA também é considerado uma alternativa. Segundo a reportagem, a TR passou a apresentar uma correlação mais clara com a Selic, o que pode facilitar estruturas de proteção, embora o mercado de hedge ainda precise avançar.
Já o IPCA pode gerar maior incerteza para o tomador em relação ao comportamento futuro das prestações.
A discussão ocorre enquanto bancos e regulador avaliam como adaptar o novo modelo de financiamento ao cenário de juros mais elevados do que o inicialmente projetado.
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Fonte: Portas – Bancos negociam ajuste no teto de 12% do crédito imobiliário com Selic a 14%